Ghidul imobiliar al Uniunii Europene extinse

21.10.2006

Daca deja doriti sa cumparati o locuinta in Romania, in special in orasele mari, si aveti in acelasi timp posibilitatea de a munci in strainatate pe o perioada medie, ganditi-va de doua ori inainte de a decide. Preturile locuintelor in Romania, cat si a chiriilor, depasesc preturile din Ungaria, Lituania sau Letonia si sunt la un nivel aproximativ egal cu cele din Cehia, Polonia si unele zone din Germania, potrivit unui studiu realizat de Conseil européen des Professions immobilières (CEIP).

Aderarea ar putea aduce cu sine o ieftinire a preturilor la imobilele autohtone, expertii estimand corectii importante in jos. Unii specialisti admit scaderi cu pana la 10%, altii considera Romania o piata atipica unde numarul de dezvoltatori este redus si facilitatile pentru invesitori lipsesc. Economistul sef al Bancii Nationale a Romaniei, Valentin Lazea, spunea spre exempplu in primavara ca preturile de pe piata imobiliara ar putea suferi o corectie in pragul aderarii Romaniei la UE.

Putem lua ca exemplu pietele imobiliare din Ungaria sau Polonia, acolo unde, imediat dupa aderare preturile la active au cunoscut o cadere destul de puternica. "Pentru Romania, ma astept la o reducere a preturilor de 5 - 10%, in principal in cazul imobilelor mai vechi", a comentat, citat de NewsIn, brokerul companiei imobiliare Eurisko, Ciprian Hrisca.

Situatia este posibil sa nu se repete in Romania pentru ca, spre deosebire de Ungaria sau Polonia, piata imobiliara romaneasca este atipica, in sensul ca infrastructura este slab dezvoltata, iar numarul dezvoltatorilor care investesc in tara noastra este destul de redus.

Preturile locuintelor din Romania, la fel ca cele din UE

Dupa doi ani de la aderare, un apartament mediu cu doua camere poate fi cumparat cu 63.000 de euro la Varsovia, cu 40.000 de euro la Bratislava, pe cand la Praga preturile variaza intre 55.000 si 70.000 de euro. Comparativ, in Bucuresti preturile sunt deja cu 5.000 – 10.000 de euro mai mici decat cele din Varsovia sau Praga si mult mai mari decat cele din Bratislava. Analistii au explicat aceasta diferenta prin faptul ca in Romania pretul locuintelor a inceput sa creasca inca din anul 2000, pe cand in tarile vecine care au aderat in primul val, piata imobiliara a explodat cu un an inainte de aderare, adica in anul 2003.

In mod surprinzator, aderarea la Uniunea Europeana a temperat cresterea preturilor, impunandu-le ritmuri mult mai mici, de maximum 20% pentru locuintele din cartiere bine plasate si de maximum 5-6% pentru apartamentele din cartiere marginase. O cauza a franarii preturilor au fost investitiile in locuinte noi. in doua din tarile acceptate in primul val, Cehia si Slovacia, imediat dupa aderare s-a observat o crestere a cererii de apartamente noi, venita de la cumparatori individuali sau brokeri din Marea Britanie si Irlanda.

Investitorii au preferat orasele mari, cum sunt Praga, Bratislava, Brno sau statiunile de vacanta, ca de exemplu Karlovy Vary sau Spindleruv Mlyn. O locuinta noua intr-o locatie de top ajunge la 8.000 de euro pe metru patrat in Praga, la 3.000 de euro pe metru patrat in localitatile de vacanta, iar in orasele mari la 1.500 de euro pe metru patrat.

Diferenta dintre Varsovia si Bucuresti, data doar de paralela geografica

Cu un an inainte de intergarea in UE, in 2003, pretul apartamentelor a inceput sa creasca. Dupa ce Polonia a intrat in Uniunea Europeana, preturile s-au stabilizat pentru cateva luni, dar dupa o jumatate de an preturile au inceput sa creasca din nou si continua si acum. In orasele mari, cum ar fi Wroclaw, Gdansk, Krakow si Varsovia a fost inregistrata cea mai mare crestere. in acest an, cresterile au depasit in unele cazuri 20%, ceea ce a constituit o surpriza pentru multi analisti de pe piata.

Comparativ cu Bucuresti, preturile din capitala Poloniei sunt aproape la fel. Costul mediu al unui apartament de doua camere in Varsovia intr-o arie medie este intre 1.250 si 1.500 euro/mp. Cele mai multe apartamente in Varsovia, cu doua camere, pot fi fi cumparate cu 63.000 euro. Firmele locale domina inca investitiile pe piata imobiliara, dar situatia incepe sa se schimbe deoarece mai multe companii din Spania, Israel, Irlanda si Marea Britanie au inceput sa investeasca in orasele cele mai mari si mai dezvoltate.

Doua camere in Praga, de la 72.000 de euro

In Cehia, la fel ca in Polonia, apartamentele au inceput sa se scumpeasca tot cu un an inainte de integrarea in UE. Preturile apartementelor vechi au ajuns aproape la fel ca cele ale constructiilor noi, iar in capitala s-au inregistrat cresteri de aproape 50%. Dupa integrare preturile au inceput sa scada gradual, iar in cei doi ani de la integrare diferenta dintre cele doua categorii a ajuns la 20-25%. Apartamentele vechi din Praga, care au suprafete cuprinse intre 50 si 60 mp si 20 de ani vechime se vand cu preturi cuprinse intre 70.000 si 85.000 euro, daca sunt amplasate in cladiri de caramida, si cu 55.000-70.000 euro, daca se gasesc in blocuri din panouri de ciment.

Pentru un apartament nou de doua camere, cu o suprafata de 78 metri patrati situat in Praga, cumparatorul trebuie sa plateasca in jur de 162.000 de euro, in schimb ce un apartament tot cu doua camere dar care este aflat intr-un imobil vechi, cu o suprafata de 60 de metri patrati, costa aproximativ 72.000 de euro.

Un apartament cu patru camere si o suprafata de 70 metri patrati situat intr-un imobil vechi costa 68.000 de euro, in timp ce unul cu trei camere, avand o suprafata de 84 de metri patrati, situat intr-un imobil nou poate fi cumparat cu aproximativ 151.000 de euro. Deci, putem spune ca preturile apartamentelor in imobile noi sunt cuprinse intre 1.700 - 2.500 euro pe metru patrat, in timp ce apartamentele situate in imobile vechi au preturi cuprinse intre 850 - 1.200 euro pe metru patrat.

Orasul cel mai scump ramane capitala, Praga, urmata de Brno, unde pretul poate atinge 2.000 de euro pe metru patrat, apoi Beround, cu preturi intre 900 - 1.400 de euro pe metru patrat si Moravia, unde preturile pot ajunge pana la 1.000 de euro.

Bucurestiul, mai scump decat majoritatea oraselor germane

Preturile din Germania sunt destul de atractive, chiar si in cazul imobilelor noi. Cu mai putini bani decat in Bucuresti putem cumpara un apartament intr-un oras care este deja in Uniunea Europeana. De exemplu, un apartament cu doua camere din Dresda amplasat intr-un imobil construit in anul 1998, cu o suprafata utila de 52 de metri patrati poate fi cumparat cu 50.000 de euro. Apartamentele din imobilele construite in anii '60, care au o suprafata de 78 de metri patrati utili, poate ajunge la 69.000 euro. Metrul patrat costa in jur de 885 euro pe metru patrat, in conditiile in care la Bucuresti pretul este de peste 950 de euro pe metru patrat util intru-un bloc construit in aceeasi perioada.

Un apartament cu doua camere in Leipzig, cu o suprafata de 46 de metri patrati se poate cumpara cu 25.000 de euro, in timp ce un apartament cu trei camere ce are o suprafata de 52 de metri patrati se poate cumpara cu 29.000 de euro, deci metrul patrat costa aproximativ 600 de euro. Aceste preturi scazute din Germania de Est reprezinta o oportunitate pentru marii investitori care cumpara sute sau chiar mii de apartamente pe care le reamenajeaza cu scopul de a le revinde pentru a marca profituri.

In Berlin, spre deosebire de Leipzig, pretul unui apartament este mai mare, ajungandu-se in centru la 2.800 euro pe metru patrat. Astfel, o garsoniera in centrul Berlinului cu o suprafata de 86 de metri patrati costa 246.000 de euro, pe cand una cu o suprafata de 59 de metri patrati situata in Charlottenberg costa 65.000 de euro. Un apartament cu o camera situat intr-un imobil cu suprafata de 43 de metri patrati se poate cumpara cu 50.000 de euro, in timp ce un apartament cu doua camere ce are o suprafata de 68 de metri patrati aflat in acelasi cartier costa 75.000 de euro.

Situatia din Germania este similara Romaniei, preturile fiind diferentiate in functie de zona. In Berlin, un metru patrat de teren se cumpara cu 1.400 - 2.800 de euro, in Brandenburg pretul este cuprins intre 1.400 - 1.500 de euro pe metru patrat, iar in Charlottenburg un metru patrat de teren poate fi cumparat cu aproximativ 1.400 de euro.

Bulgaria, foarte aproape si foarte ieftina

Piata imobiliara din Bulgaria este atractiva pentru investitori din cauza preturilor rezonabile practicate chiar si in statiunile turistice. Preturile locuintelor au explodat ca urmare a invaziei cumparatorilor straini. Majoritatea investitorilor cauta apartamente de inchiriat pentru vacanta, dar sunt si persoane care cumpara locuinte pentru a le revinde la un pret mai bun.

Un apartament cu doua camere in Varna - cel mai mare oras bulgar de pe coasta Marii Negre - cu o suprafata de 76 de metri patrati poate fi cumparat cu 43.000 de euro, in timp ce o casa cu doua niveluri pe o suprafata de 75 de metri patrati costa 60.000 de euro.

Un apartament situat intr-un complex rezidential cu piscina, parcare si o suprafata de 50 de metri patrati situat la 150 de metri de plaja din SunnyBeach costa 45.000 de euro. O casa cu trei etaje construita pe o suprafata de 90 de metri patrati si o gradina de 500 de metri patrati poate fi cumparata cu 53.000 de euro. O alta statiune care a cunoscut o dezvolare spectaculoasa este Basko. Aici un apartament cu doua camere ce are o suprafata de 58 de metri patrati se poate cumpara cu aproximativ 55.000 de euro.

Preturile in Sofia sunt mai mici comparativ cu cele din Bucuresti. Astfel, un apartament cu o suprafata cuprinsa intre 60 - 70 de metri patrati dintr-un bloc vechi de cartier costa aproximativ 30.000 de euro. Un apartament cu doua camere situat intr-un imobil nou cu o suprafata de 88 de metri patrati costa 79.000 de euro. Pretul pe metru patrat cel mai mare se gaseste in capitala bulgara, cu 900 de euro pe metru patrat. Ea este urmata de Varna si Burgas unde pretul pe metrul patrat ajunge la 600 de euro.

Chiriile din Bucuresti, mai mari decat cele din Ungaria si Cehia

Cu toate ca Romania este o tara in care populatia majoritara are venituri foarte modeste, chiriile locuintelor sunt comparabile cu tari ale Europei Occidentale, nefiind exclus faptul ca intr-un interval scurt de timp sa le depaseasca. Chiriile apartamentelor din Bucuresti si din marile orase s-au dublat fata de anul 2005, potrivit unui studiu din septembrie al agentiei EDIL Cluj-Napoca, citat de NewsIn. Cartierul in care apartamentul este amplasat, accesul la mijloacele de transport in comun si dotarile de care acesta beneficiaza sunt factori care influenteaza chiria. Potrivit studiului, chiriile cresc proportional cu cresterea preturilor apartamentelor.

La inceputul celui de-al doilea semestru al anului 2006 s-au inregistrat noi scumpiri ale chiriilor cu 10-15% la apartamentele cu una sau doua camere, in urma intoarcerii studentilor din vacanta. O garsoniera situata in cartiere marginase ale Bucurestiului, precum Drumul Taberei, Militari sau Salajan chiria a urcat la cel putin 200 de euro pe luna. O garsoniera finisata si dotata „de lux”, cu aer conditionat, TV si masina de spalat, din cartierele Pantelimon si Titan a ajuns sa fie inchiriata cu 400 de euro pe luna.

Pentru un apartament de doua camere din Titan se plateste chirie intre 250 si 350 de euro pe luna, fata de anul 2005 cand costa intre 150 si 200 euro pe luna. Acelasi tip de apartament poate fi inchiriat cu 280 - 800 de euro pe luna in zona Unirii si cu 250 – 400 de euro pe luna in zona Militari.

In cazul apartamentelor cu trei camere, chiriile fluctueaza intre 350 si 500 euro pe luna, duble fata de 2005 cand erau 200 – 250 euro pe luna. Pentru apartamentele cu patru camere un chirias scoate din buzunar intre 400 si 700 de euro pe luna, in functie de zona, in piata Unirii chiria atingand 1500 de euro.

Pe piata imobiliara din Ungaria oferta este excedentara si, prin urmare, ritmul de crestere este putin mai scazut decat in anii precedenti. In Budapesta, un apartament cu doua camere dintr-un cartier semicentral, cu o suprafata de 50 de metri patrati, mobilat, cu gradina proprie se poate inchiria cu 250 – 300 euro pe luna. Acelasi apartament, mobilat si cu centrala proprie, situat in centrul Budapestei, se inchiriaza cu 350 – 400 euro pe luna. in schimb, pentru un apartament cu o suprafata de 120 de metri patrati, cu trei camere, cu terasa, piscina, sauna si garaj propriu chiriasul plateste 800 de euro pe luna.

Chiriile din Cehia sunt comparabile cu cele din Bucuresti. In centrul orasului Praga, o garsoniera de 50 de metri patrati se inchiriaza cu aproape 450 de euro pe luna, un apartament cu doua camere cu 750 de euro pe luna (putand ajunge la 1.500 de euro), iar pentru un apartament cu patru camere avand o suprafata de 90 de metri patrati chiria ajunge la 1.000 de euro pe luna. Un apartament cu trei camere situat in centrul istoric, mobilat si cu garaj propriu chiriasul plateste 500 – 800 euro pe luna.

In zona rezidentiala, chiria pentru o garsoniera este de 350 euro pe luna, pentru un apartament cu doua camere 400 – 700 euro pe luna, iar pentru unul cu patru camere variaza de la 700 la 1.500 euro pe luna. in schimb, un apartament de protocol cu o camera situat in centru, la cativa pasi de Piata Wenceslas si Opera de Stat, care are acces usor la metrou se poate inchiria cu 820 euro pe saptamana in lunile iunie – octombrie, 662 euro in lunile noiembrie – decembrie, in vreme ce pe perioada sarbatorilor de iarna ajunge la 1.316 euro. Un apartament cu doua camere, care este situat langa Teatrul National, aproape de Bulevardul Charles, care poate gazdui maximum sapte persoane, superfinisat, se inchiriaza cu 927 – 1.231 euro pe saptamana in extrasezon si poate ajunge pana 1.970 de euro in perioada sarbatorilor de Craciun si Paste.

Chiria difera in Paris in functie de finisaje si dotari, precum si de accesul la metrou. O garsoniera de 30 de metri patrati, mobilata, se inchiriaza cu 580 euro pe luna. Chiria unei garsoniere similare, dar situata la Nantes, costa 425 de euro pe luna. Apartamentele cu doua camere situate in zone decente ale Parisului pot fi inchiriate cu circa 600 – 700 euro pe luna, iar cele cu trei camere cu 1.000 euro pe luna. in zona rezidentiala, un imobil cu doua camere, terasa de 12 metri si parcare, situat in Paris poate atinge 2.800 euro pe luna, in timp ce un apartament rezidential situat in Bucuresti se inchiriaza cu maximum 1.000 euro pe luna.

Ca si la Bucuresti, in Paris nu sunt cautate apartamentele cu patru camere din cauza chiriilor mari (1.400 euro pe luna) si a costurilor de intretinere ridicate. in afara Parisului, se practica si chirii mult mai accesibile. De exemplu, la Dijon un apartament de 94 de metri patrati, mobilat, salon mare si balcon poate fi inchiriat cu 800 euro pe luna, iar in Nantes cu 750 – 800 euro pe luna.

Biroul in Bucuresti, la fel de scump ca cel din Budapesta

In anul 2004, raportul suprafetelor de clasa A dintre Buda si Pesta a ramas neschimbat - cu 41% din totalul suprafetelor localizate in Buda si 59% in Pesta. Aproximativ 387.000 de metri patrati de spatiu de birouri din clasa A a fost transferat pe partea Buda, in anul 2005. Cererea mare dinainte de aderare pentru spatiile de birouri din Budapesta a determinat preturi mai mari pentru chiriile din acest segment, dar nu mai mari decat cele bucurestene.

Potrivit CB Richard Ellis (CBRE), pe trimestrul al doilea al anului 2006, chiriile spatiilor de birouri din Budapesta se situau in jurul valorii de 20 de euro pe metru patrat, putin mai mare decat in Bucuresti, unde chiria se situeaza la nivelul de 18,5 euro pe metru patrat. Pe segmentul spatiilor de birouri cel mai ridicat nivel al chiriei pe metru patrat este la Londra, in timp ce nivelul cel mai scazut il intalnim in capitala Bulgariei, Sofia. (vezi grafic "Chiriile pentru spatiile de birouri")

Cele mai ridicate preturi de vanzare a spatiilor de birouri sunt la Paris, potrivit „Conseil européen des Professions immobilières” (CEPI).

Imediat dupa aderare, pe segmentul spatiilor comerciale, preturile s-au mentinut in capitala, iar tendinta de scadere s-a resimtit mai tarziu. Un metru patrat intr-o cladire de 22 de birouri din centrul Budapestei este de 70 de euro pe metru patrat pe luna, comparativ cu Bucuresti, unde in zonele ultracentrale chiriile pornesc de la 50 de euro pe metru patrat pe luna, in anumite cazuri depasind 100 – 130 de euro pe metru patrat pe luna.

Capitala cu cea mai mare chirie pe metru patrat din Europa este Parisul, unde un metru patrat de spatiu stradal (strazile mari principale) se inchiriaza cu aproximativ 830 de euro, pe cand chiria cea mai scazuta o gasim in Turcia, aproximativ 50 de euro pe metru patrat, potrivit CB Richard Ellis (CBRE).

Terenurile maghiare, investitie tentanta

Cele mai scumpe terenuri din Ungaria se situeaza in Budapesta, in Vorosmarty Square, unde pretul este de 4.000 de euro pe metru patrat, iar cele mai ieftine din Budapesta pot fi gasite incepand de la 1.000 de euro pe metru patrat. Preturile la terenurile pentru imobile de tip spatii comerciale sunt situate intre 300 – 800 de euro pe metru patrat in zonele semicentrale, iar in cele ultracentrale preturile pot atinge 1.300 de euro pe metru patrat.

Preturile la terenuri variaza in functie de zonele in care se afla. Terenurile situate in zona Lake Balaton variaza intre 16 si 35 de euro pe metru patrat, in Vorns un metru patrat poate fi achizitionat cu 15 euro, pe cand in zona de West terenurile industriale lipsite de utilitati costa aproximativ 16 euro pe metru patrat.

In Budapesta putem gasi o mare varietare de imobile, al caror pret se stabileste in functie de zona in care se afla, anul constructiei, confortul oferit, etc. Un apartament cu doua camere situat in centrul capitalei ungare se cumpara cu preturi cuprinse intre 850 - 950 de euro pe metru patrat, comparativ cu Bucurestiul unde acelasi apartament se vinde cu 1.200 - 1.500 de euro pe metru patrat.

Conforms studiului CEPI, pretul mediu cel mai ridicat al unui apartament cu o suprafata de 150 de metri patrati, ce are o vechime de cel putin zece ani, echipat corespunzator, cu doua dormitoare situat intr-un cartier rezidential de nivel mediu se gaseste la Barcelona, al doilea oras al Spaniei, cu aproximativ 1.000 de euro mai mult decat in capitala Madrid.

Pretul mediu cel mai mare al unui apartament situat intr-o capitala europeana se gaseste la Paris, in jurul valorii de 5500 de euro pe metru patrat, iar pretul mediu cel mai scazut al aceluiasi apartament, situat intr-o capitala europeana, se gaseste la Vilnius, capitala Lituaniei, si Ankara – capitala Turciei.

Un apartament cu patru camere in Budapesta il putem gasi la 96.000 de euro, iar un apartament similar in Cluj-Napoca il putem cumpara cu 80.000 - 90.000 de euro. Preturile apartamentelor noi din capitala ungara sunt cuprinse intre 960 - 2.300 euro pe metru patrat, doar in zonele centrale precum zona Castelului Buda si pe malul Dunarii inregistrandu-se cresteri semnificative.

Romania s-a integrat deja in Uniune in ceea ce priveste nivelul preturilor inregistrate pe piata imobiliara. Ramane de vazut in cati ani vom ajunge noile surate europene in ceea ce priveste puterea de cumparare.

Wall-Street

Comentarii