Ieftinirea apartamentelor vechi - ramane deocamdata un mit?

16.06.2006

Agenti si consultanti imobiliari, autoritati locale si developeri au cazut de acord ca mai e foarte putin timp pina cind vom vedea ca preturile locuintelor vechi au inceput sa dea inapoi.

Ideea ieftinirii apartamentelor vechi circula pe piata de profil inca de anul trecut, 2006 fiind anuntat atunci ca perioada de inceput a dezumflarii balonului in care s-au ascuns preturile „birlogurilor” din blocurile comuniste.

Analiza „Prezent”, bazata pe datele furnizate de agentiile imobiliare, arata insa ca, pe termen scurt, ieftinirea previzionata a fost ea insasi un balon de sapun. Iar viitorul nu suna nici el atit de bine pe cit spun unii.

In ultima vreme, pe piata imobiliara romaneasca s-au intetit vocile care trimbiteaza o spectaculoasa ieftinire a locuintelor din blocurile vechi ale Capitalei. Cei mai optimisti au avansat scaderi de preturi de pina la 50%, iar altii, ceva mai rezervati, au previzionat ieftiniri de aproximativ 15-20%.
 
In privint a cauzei posibilei relaxari a preturilor, cele doua tabere au cazut de acord: avalansa noilor proiecte rezident iale care a adus preturi competitive.

LANTUL SLABICIUNILOR
La inceput a fost trecerea brusca de la dolar la euro. A urmat boom-ul creditului ipotecar. Apoi, aparitia, in numar mare, a spatiilor moderne de retail si de petrecere a timpului liber, care au ridicat rating-ul unor zone nu prea bine vazute pina atunci.

Si, in cele din urma, prabusirea monedei europene, care i-a motivat pe proprietarii de apartamente sa-si refaca total calculele, adaugind, desigur, si pierderea provocata de scaderea cursului de schimb. Toate acestea au contribuit la cresterea masiva a preturilor locuintelor din blocurile vechi. Iar scumpirile au venit asemenea unui tavalug, fiind vizibile la intervale de citeva luni.

„In ultimii ani, cea mai mare cerere a fost inregistrata pe segmentul garsonierelor si apartamentelor cu doua camere, datorita costurilor de ansamblu mai scazute, respectiv costurile de achizitie si cele de intret inere”, ne-a spus Emilia Mielu, Marketing and Research Manager in cadrul Esop Consulting.

GARSONIERELE S-AU SCUMPIT CU PINA LA 20%
Analiza „Prezent” arata ca in Bucuresti, spre exemplu, garsonierele din blocurile vechi s-au scumpit cu 5-20%, din noiembrie 2005 si pina acum. Cartierele care si-au trecut in cont cele mai mari majorari de preturi sint cele de la periferia orasului, singurele care inca mai defilau cu preturi suportabile de veniturile celor mai multi romani.

Reprezentantii celor mai mari companii imobiliare de pe piata, contactati de „Prezent”, admit ca viitorul apartine noilor proiecte, insa resping posibilitatea unei recente si spectaculoase ieftiniri a locuintelor din blocurile ceausiste. Si asta, deoarece traiul intr-un ansamblu rezidential nou nu este usor de suportat de buzunarele romanilor cu venituri medii.

E drept, locuintele cumpa rate sint mai spatioase, modern finisate si beneficiaza de un plus de izolare termica si fonica. Insa la costurile locuintei cu pricina, se adauga si altele: locul de parcare (intre 5.000 - 15.000 de euro), boxa, serviciile de paza, precum si cele de curatenie si intretinere a zonelor verzi sau a spatiilor de distractie, accesul la uscatorie etc.

Cu exceptia locului de parcare si al celui de depozitare, toate celelalte servicii inseamna costuri suplimentare lunare, destul de insemnate.

IEFTINIREA, REALITATE DOAR IN URMAORII 10 ANI
Asa se face ca apartamentele din noile blocuri-turn nu par a fi o solutie decit pentru o anumita categorie sociala. „Apartamentele noi sint cam cu 40-50% mai scumpe decit cele vechi. Diferenta este semnificativa. Aceasta inseamna ca cei care nu pot face de aceasta diferenta nu vor putea cumpara lucruri noi si se vor orienta in continuare catre cele vechi.

Astfel incit apartamentele vechi nu se vor ieftini decit atunci cind diferenta dintre nou si vechi va fi de maximum 20%, lucru care nu se va realiza mai devreme de 10 ani.

Acesta este motivul pentru care vom avea o piata cu o tenta crescatoare a pre- tului, dar care se va manifesta mai moderat decit in anii trecuti”, spune managerul Departamentului de Vinzari Rezidentiale al Eurisko, Ionut Bordei. Practic, explica acesta, scumpirile nu vor mai atinge plafoane ridicate ca in anii trecuti, ci se vor incadra in intervalul 5-10% pe an.

In cele mai sarace cartiere ale Bucures tiului este insa posibil, ca mai devreme de 10 ani, sa se ajunga la o scadere a preturilor: „Odata cu intrarea in UE este posibil, din cauza cresterii preturilor utilitat ilor cu mult peste limita de suportabilitate, in special, a pensionarilor si a celor cu venituri foarte mici, sa apara o relocare spre spatii mult mai mici.

In cazul acesta, datorita cresterii numa- rului de tranzactii, s-ar putea sesiza o scadere a pretului apartamentelor din cartierele mai sarace ale capitalei”, spune Octav Mihailescu, Senior Residential Negotiator CB Richard Ellis.

CENTRUL RAMINE PIPERAT
Singurele zone unde sansele de relaxare a preturilor locuintelor vechi sint aproape nule, sint cele ultracentrale. „In urmatorii ani, ne asteptam ca preturile acestora sa continue sa creasca”, spune Silviana Badea, de la Colliers International.

Motivul? „In aceste zone, nu exista o concurenta reala a complexelor noi”, este de parere reprezentantul CB Richard Ellis, Octav Mihailescu. Potrivit acestuia, apartamentele din cele mai bine cotate zone al Bucurestiului se pot scumpi, anual, cu 5-10%. Dar nici asa, se pare, ca nu vor duce lipsa de clientela.

„Vor continua sa prezinte interes mai ales pentru cei care acorda o mai mare importanta locatiei decit gradului de finisare si facilitatilor.

De obicei, este vorba de persoane cu venituri substantiale, care pot finant a aducerea acestor locuinte la un standard superior de dotari, pentru a se bucura de toate avantajele pe care le ofera o locatie ultracentrala”, afirma Emilia Mielu, reprezentantul Esop.

LOCUINTELE NOI, INVESTITIE DE VIITOR
In opinia specialistilor de pe piata de profil, locuintele noi reprezinta o investitie de viitor, mai ales ca, in conditiile integrarii in UE, este previzibila scumpirea miinii de lucru si, implicit, a materialelor de constructie, datorita cresterii preturilor la utilitati.

Totodata, potrivit Silvianei Badea, Senior Consultant in cadrul Colliers International, mentinerea ritmului de crestere a preturilor terenurilor face imposibila construirea unor locuinte mai ieftine de atit. „Pe piata se estimeaza ca, pina in 2008, vor fi date in folosinta intre 6.500 si 9.000 de unitati de locuit.

Numarul proiectelor anuntate creste de la o zi la alta, iar cererea este in continuare mai mare decit oferta, multe dintre aceste locuinte fiind pre-contractate inca din faza de proiect. Achizitionarea unui apartament din stadiul de proiect are un pret mai redus decit atunci cind este finalizat.

Cei care cumpara o asemenea locuinta sint fie manageri de top, fie investitori care cumpara pentru a revinde ulterior”, explica Emilia Mielu.

Cum vor evolua preturile apartamentelor nou construite?

„Vor creste direct proportional cu majorarea preturilor terenurilor, a costului cu mina de lucru si a materialelor de constructii. E greu de prezis cit va fi aceasta crestere, dar putem spune sigur ca trendul este usor ascendent”, Ionut Bordei, managerul Departamentului de Vinzari Rezidentiale, Eurisko. 

„Vor continua sa creasca. La proiectele noi, costul terenului si al constructiei nu permite preturi de vinzare mai mici de 1.000 de euro/mp”, Silviana Badea, Senior Consultant in cadrul Departamentului de Vinzari Rezidentiale, Colliers International.

„In anii urmatori, pretul locuintelor noi are toate sansele sa creasca, din cauza cresterii preturilor la materialele de constructie, preturile ridicate ale terenurilor, cit si a fortei de munca. Insa cresterea competitiei si a numarului de dezvoltatori credem ca va duce la o echilibrare a preturilor”, Emilia Mielu, Marketing and Research Manager la Esop Consulting.

„Pe viitor, preturile locuintelor nou construite se vor incadra in tendinta generala de crestere a acestora cu aproximativ 5 - 10% pe an”, Octav Mihailescu, Senior Residential Negotiator, CB Richard Ellis.

Sursa: Prezent

Comentarii